| Tabelle millesimali, modifiche a maggioranza |
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Dove prima serviva l'unanimità, quindi, basterà il voto della metà più uno di coloro che sono intervenuti in assemblea, a condizione che rappresentino almeno 500 millesimi. Una bella svolta, per tutti quei condomìni nei quali sono state effettuate modifiche edilizie che alterano il rapporto di valore originario tra gli appartamenti. Si può pensare al caso eclatante di una sopraelevazione che ha creato nuove unità immobiliari, ma si può immaginare anche una situazione meno vistosa come il recupero del sottotetto, grazie al quale l'alloggio dell'ultimo piano ha guadagnato una grande mansarda: superficie, volumi e termosifoni in più, che dovrebbero tradursi in maggiori millesimi di proprietà e anche in maggiori millesimi calore, se il riscaldamento è centralizzato. Tutte queste situazioni sono sempre state condannate a un difficile dilemma: mettersi tutti d'accordo, oppure citare tutti i condòmini davanti al giudice per ottenere la revisione delle tabelle millesimali. Sperando, in questo secondo caso, di rientrare nella casistica definita dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che consente l'azione solo in caso di errore o di rilevanti variazioni. La sentenza 18477/2010 ora offre uno strumento per sbloccare tutte le situazioni che sono rimaste bloccate – magari per anni – a causa del veto o dell'ostruzionismo di uno o due condòmini. L'applicazione concreta del principio di diritto enunciato dalla Cassazione, però, dovrà passare attraverso i dubbi operativi (e non sono pochi) che i proprietari e gli amministratori hanno avanzato nei giorni scorsi. Quali tabelle millesimali possono essere modificate? Nella prassi si è affermata la distinzione tra i millesimi di proprietà e i millesimi d'uso (utilizzati per dividere le diverse tipologie di spese specifiche: riscaldamento, ascensore, eccetera). Anche se restano alcune incertezze, l'orientamento prevalente degli interpreti è che si possano modificare a maggioranza entrambi i tipi di tabelle. In quali situazioni si può procedere alla modifica delle tabelle? La questione è molto delicata: l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione fissa limiti molto stretti, ma l'opinione prevalente è che questa norma sia da riferirsi all'azione di revisione in senso tecnico, e non alla possibilità di deliberare dell'assemblea. D'altra parte, è evidente che l'assemblea non potrà decidere a proprio piacimento, magari a danno della minoranza: servirà comunque un rilevante cambiamento nello stato di fatto dell'edificio (senza il quale, tra l'altro, la revisione dei millesimi non sarebbe neppure sensata, perché sarebbe inutile avviare tutta la procedura per addebitare un paio di millesimi al condòmino che ha fatto una veranda sul balcone). In base a quali criteri si possono rivedere le tabelle? La legge non detta norme precise e l'unico riferimento sono due circolari del ministero dei Lavori pubblici, che però si riferiscono all'edilizia popolare e non contemplano gli edifici non residenziali. Diventa fondamentale, allora, incaricare dell'operazione un tecnico preparato. Cosa può fare chi non è d'accordo? Sulla base di presupposti diversi, chi si ritiene danneggiato dalla nuova ripartizione dei millesimi, ha tre frecce al proprio arco: l'azione di annullamento, quella di nullità e quella di revisione. Proprio la possibilità che dopo la delibera di modifica dei millesimi si apra un lungo contenzioso, comunque, deve valere come monito per tutti i condòmini: la Cassazione ha offerto uno strumento, ma sarà importante usarlo bene. Il che vuol dire valutare con cura la situazione di fatto, attivarsi solo se ne vale la pena cercare di raggiungere un ampio consenso in assemblea. (fonte: Il Sole 24ore)
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La sentenza la 18477/2010 della Cassazione – emessa a Sezioni unite – ha affermato che le tabelle millesimali possono essere approvate (e quindi anche modificate) a maggioranza.In Evidenza
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